Алтайские строители демонстрируют небывалые успехи
17:15, 16 июня 2020г, Недвижимость 1313
Фото Андрей КАСПРИШИН
В то время как многие отрасли экономики переживают не лучшие времена, алтайские строители демонстрируют небывалые успехи. Чем они объясняются и долго ли может сохраняться такой рост, мы поинтересовались у председателя правления Союза строителей Алтайского края Александра Мишустина.
О необычном росте
По данным статистики, объем строительно-монтажных работ за январь – апрель этого года на 20,4%, или на 2,5 млрд руб. превысил аналогичный прошлогодний показатель. Примерно 70% этого объема приходится на жилье. Рост Мишустин объясняет наличием большого фронта работ и тем, что зима выдалась теплой, а апрель практически летним. Это позволило строителям дней на десять больше, чем обычно, отработать в межсезонье.
В прошлом году девелоперы до 1 июня максимально старались освоить не менее 30% строительно-монтажных работ на каждом доме, чтобы продолжить финансирование строительства по старым правилам. В результате был сделан большой задел, одновременно возводилось много объектов. Но за четыре месяца 2020 года готового жилья сдано на 21,7% меньше, чем годом раньше. Сдача этих квартир начнется позже, так что ничего экстраординарного не произошло.
О карантине
Александр Анатольевич признался, что девелоперы боялись «провалиться» в апреле, когда в конце марта вся региональная экономика была остановлена властями на карантин. Союз строителей края сразу стал бить тревогу, доказывая, что строительство – это непрерывное производство, которое нельзя остановить без серьезных потерь, что работа на открытом воздухе не несет большой опасности для распространения инфекции. И региональные власти через неделю отменили запрет для строителей и промышленности, так что перерыв прошел для отрасли незамеченным. В большинстве регионов власти поступили так же.
Насколько известно, у строителей вспышек заболеваемости пока не было. Контролирующие органы регулярно проводят проверки соблюдения санитарных норм. Выносят замечания тем, кто работает без масок. Но в основном рабочие стараются не нарушать установленные Роспотребнадзором правила.
О востребованности жилья
Мишустин рассказал, что на фоне роста ипотечных ставок в январе-феврале было падение спроса на жилье. Но, когда в марте рубль рухнул, народ решил срочно вкладывать сбережения в недвижимость, в том числе в коммерческую. Не так активно, как в 2014 году, когда на рынке смели все, однако спрос вырос на 20% по сравнению с февралем.
А потом федеральное правительство приняло решение о введении ипотеки под 6,5%. За последние два месяца таких кредитов выдано в крае около 200. Это также подхлестнуло спрос на жилье, дало деньги в отрасль, иначе строительство могло бы затормозиться.
«Мы боялись, что в мае упадет спрос, но ошиблись. Заявки на получение ипотечных кредитов подаются, квартиры бронируются», – говорит Мишустин, и сегодня любой риелтор подтвердит, что 95% жилья в Барнауле реализуется еще на стадии строительства.
Но девелоперы опасаются, что эта тенденция продлится недолго. Есть люди, которые благодаря карантинным ограничениям остались без работы. И даже если бы они захотели взять ипотеку на квартиру, банк им откажет, опасаясь неплатежеспособности. «Строители готовы строить, но понесут ли люди деньги, чтобы купить это жилье. Я думаю, июньский-июльский спрос станет лакмусовой бумажкой. Будет понятно, достаточно ли принятых федеральным правительством мер или нужны дополнительные», – рассуждает руководитель Союза строителей Алтайского края.
О пользе проектного финансирования
В крае пока только 30% жилья возводится с использованием эскроу-счетов, когда финансирование осуществляет банк, причем пока только один – Сберегательный. Большую часть домов девелоперы по-прежнему возводят за счет своих средств либо привлекают деньги дольщиков. Уже немало их находится в разных банках на рассмотрении. Процедура эта длительная.
Надо сказать, что в сегодняшних кризисных для экономики условиях новая схема с эскроу-счетами предполагает, что если банк заключил с застройщиком договор проектного финансирования, то должен финансировать его деньгами, даже если у того пока нет покупателей на квартиры. Важно только добиться от банка выгодной ставки кредитования. При наполнении счетов эскроу банк снижает ставку застройщику.
Сегодня 5–6 алтайских девелоперов, работающих в рамках проектного финансирования, получают от Сбербанка кредиты под 8–12%. Но в начале мая федеральное правительство приняло постановление № 629, позволяющее им привлекать банковские ресурсы под ключевую ставку Центробанка (сегодня 5,5%) по договорам, заключенным до 1 мая 2020 года. Государство для стимулирования строительства жилья обязуется компенсировать банкам недополученную прибыль. Но, к сожалению, наши застройщики не попадают под это постановление, так как заключили договоры по программе Минэкономразвития.
Союз строителей Алтайского края через краевое правительство попросил федеральный Минстрой продлить действие постановления по договорам, заключенным до конца 2020 года, и учесть в нем договоры, уже заключенные по программе Минэкономразвития.
О рентабельности
При подписании договоров проектного финансирования банки требуют определенного уровня рентабельности проекта, чтобы и девелопер покрыл свои затраты, рассчитался по кредиту да еще получил прибыль. У московских застройщиков рентабельность доходит до 100 и более процентов, там банки кредитуют не задумываясь. С алтайскими сложнее, потому что рыночная стоимость жилья у нас в четыре раза ниже: метр общей площади варьируется от 42 до 50 тыс. руб. При этом затраты на строительство с учетом инфраструктуры превышают 40 тыс. руб., уверяет Мишустин.
Контроль банка за нормой прибыли застройщика не дает ему возможностей для серьезного маневра с ценой квадратного метра. Если раньше, чтобы привлечь деньги от дольщиков, девелопер на этапе котлована готов был снизить стоимость до 20%, то теперь это вряд ли возможно.
О земельных участках
Развитие строительства жилья в крае серьезным образом сдерживает дефицит готовых земельных участков. 7 июля в Барнауле пройдут последние на этот год торги на земельный участок под комплексную застройку. С учетом времени на выполнение всех процедур на подготовку к строительству уходит 1,5–2 года. Еще 1–1,5 года – на само возведение дома. Если мы хотим продолжать строительство жилья хотя бы сегодняшними темпами, то у девелоперов должен быть запас участков на 2–3 года вперед, считает Мишустин и предлагает деньги, которые получает городской бюджет от продажи земельных участков, направлять для подготовки к строительству следующих. «Мы объясняем властям, что бюджет получит гораздо больше в виде налогов от аренды земли, от работы строительной и сопутствующих отраслей промышленности, – говорит председатель правления Союза строителей Алтайского края. – Иначе завтра девелоперы пойдут из Барнаула в Новосибирск, Москву, Питер, в общем, туда, где можно заработать. Такие процессы уже начались. В крае жилищное строительство будет сворачиваться, а с ним и промышленность строительных материалов, потому что возить железобетон и кирпич дальше 300 километров экономически невыгодно».
О низких расценках
Среди других проблем отрасли Мишустин называет несвоевременную подготовку муниципальными властями документации для строительства социальных объектов. Тема старая, но от этого не ставшая менее острой.
Но еще больше беспокоят девелоперов низкие расценки, по которым государство предлагает возводить социалку. Даже после того как краевому Минстрою прошлой осенью удалось их поднять на 10–12%, требуется еще увеличить на 15–20%.
Чтобы не работать себе в убыток, некоторые застройщики вынуждены использовать более дешевые материалы, менее квалифицированный персонал, не рассчитываться с субподрядными организациями, тянуть сроки выполнения работ, надеясь на пересмотр сметы. В итоге объекты сдаются не вовремя, низкого качества либо затраты на их строительство превышают первоначальную смету.