Станет ли дешевле жилье после отмены ипотеки с господдержкой

Прошло полтора месяца после отмены в России программы ипотеки с господдержкой, которой пользовался широкий круг граждан. И сейчас можно подвести первые итоги этого решения и рассказать, подешевеет ли жилье.

Почему отменили

С 1 июля в стране прекратили выдавать всем желающим субсидированные кредиты на приобретение жилья. Мера эта вводилась 4 года назад на фоне экономического кризиса, вызванного антиковидными ограничениями, для поддержания строительного комплекса и смежных с ним отраслей. Вначале ипотеку выдавали под 6%. Но по мере роста бюджетных затрат на компенсацию разницы между льготной и коммерческой банковскими ставками условия ужесточались. Первоначальный платеж вырос с 15 до 30%, а ставка – до 8%. Но и это не спасло государство от огромных трат. Только в текущем году на программы по льготной ипотеке в федеральном бюджете заложено около 230 млрд рублей.

Эти деньги не способствовали снижению цен на первичное жилье, а, наоборот, разгоняли цены на новостройки. Так, по данным Дом.РФ, в 2020 году средняя стоимость квадратного метра в Алтайском крае составляла 50  тыс. рублей, в этом году – уже 118 тыс. В результате покупателям пришлось занимать у банков в два раза больше, рассчитываться с ними дольше и приобретать квартиры в среднем на 10% меньшей площади.

Но как только объект получает первого хозяина, его стоимость тут же падает.

Как сообщила эксперт и брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Ольга Лаврова, в настоящее время цена подержанного жилья в Индустриальном районе Барнаула в зависимости от состояния колеблется от 70 тыс. до 90 тыс. рублей за квадратный метр. В новостройках того же района – 110–130 тыс. Стоимость новой однокомнатной квартиры или студии доходит до 170 тыс. за кв. м, а бывшего в употреблении жилья по соседству уже до 90–100 тыс.

О дисбалансе между первичным и вторичным рынками недвижимости Центробанк давно предупреждал правительство и настаивал на отмене льготной ипотеки.

И вот когда уже всем стало понятно, что правительство ее не продлит, то те, кто собирался взять кредиты, но тянул, побежали срочно их оформлять. И конечно, выдачи в мае, и особенно в июне, подскочили, хотя и недотянули до рекордов прошлого года. И уже где-то 20 июня у банков кончились лимиты, и они стали отказывать в выдаче льготной ипотеки.

Снижение спроса

– К этому застройщики готовились, и все понимали, что жизнь продолжается, – комментирует ситуацию председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. 

– В начале года, когда начали вводить новые объекты, девелоперы уже прогнозировали охлаждение спроса. И июль показал, что он упал на 30–40% относительно июня. Но июнь – это не показательный месяц.

Ольга Лаврова уточняет, что после 1 июля объем заявок на ипотеку в Алтайском крае по сравнению с июнем снизился на 50%, а если сравнивать с июлем прошлого года, то в 4 раза. Но она тоже считает, что делать выводы о резком падении спроса пока рано, поскольку накануне отмены он был повышенный, люди старались приобрести квартиры заранее.

– Покупок жилья с целью дальнейшей перепродажи сейчас совсем нет ни во вторичном жилье, ни в новостройках, – констатирует брокер «Жилфонда». Она говорит, что среди клиентов агентств недвижимости в основном остались мотивированные покупатели, которые идут на расширение жилплощади, либо те, кто хочет разменять одну квартиру на две меньшей площади с доплатой.

– Одно дело – взять 2,5 млн рублей и платить по 40 тысяч рублей в месяц. Это еще более-менее приемлемо для людей. А другое дело – с нуля купить квартиру, – рассуждает Ольга Лаврова.

А что застройщики?

Как известно, последние годы большинство домов в России возводится на банковские средства по принципу проектного финансирования. Банки выдают застройщику ссуду вначале под более высокий процент (обычно он равен ключевой ставке ЦБ), а затем по мере поступления средств от дольщиков на счет эскроу снижают ставку до 1–3%. У каждого банка с девелопером свои условия кредитования, которые зависят от финансовой устойчивости последнего.

– Раньше застройщики частично финансировались за счет кредитных ресурсов и банки не вмешивались в их решения, поэтому девелоперы могли сбросить цену на квартиру, лишь бы продать. Теперь банк не разрешит ему это сделать, опасаясь потерять свою заложенную в проектное финансирование прибыль, – объясняет Александр Мишустин.

Сегодня застройщики приспособились к рынку. Они не выставляют на продажу, как раньше, целый дом, а по одному подъезду, чтобы сбалансировать падающий спрос.

– И все-таки будут что-то предпринимать для привлечения покупателей, – считает председатель правления Союза строителей края. – Некоторые застройщики стараются привлечь дольщиков всевозможными акциями, например «Ипотека под 0% на период строительства». Но эти скидки, так или иначе, компенсируются путем повышения первоначальной стоимости квартиры.

– Для тех, кто способен заплатить за новое жилье без ипотеки, девелоперы идут на уступки, соглашаясь вначале взять первоначальный взнос, а остальное получить равными частями до окончания строительства, то есть в течение примерно двух лет, – добавляет Ольга Лаврова. – Кто-то вместе с банком предлагает акции на первые два года с льготной ипотекой, но при этом повышает цену квадратного метра примерно на 10%.

Подешевеет ли «квадрат»

Мало кто из экспертов верит, что новое жилье подешевеет. Ольга Лаврова говорит, что уже наметилось небольшое снижение стоимости индивидуального жилья, которое компании возводят за счет собственных средств. Но у застройщиков, работающих на банковском финансировании, все цены просчитаны и заложены в проектную документацию.

– Поэтому официального снижения цен мы не ждем сейчас. Возможны лишь различные разовые акции, например на каждого ребенка скидка 50 тыс. рублей, – говорит брокер «Жилфонда».

– Я думаю, что реальное падение цен на первичном рынке может наступить только во время затяжного экономического кризиса. А пока его нет, не стоит ждать и снижения стоимости квадратного метра, потому что инфляция все съедает, – считает Александр Мишустин. – Материалы дорожают, тарифы растут, топливо поднимается в цене. Если бы все стояло ровно, то застройщик мог бы сказать: «Я свою маржу уменьшу и дам скидку». Сегодня ему, во-первых, банк не позволит это сделать. Во-вторых, и сам не решится. У нас уже одна компания попала в трудную ситуацию, неправильно рассчитав финансовую модель.

Директор ГК «Алгоритм» Ксения
Белоусова спрогнозировала снижение интереса к отдельным новостройкам на 20–25% на короткое время. Затем рынок, по ее мнению, должен стабилизироваться примерно на уровне 10% ниже текущего спроса. В то же время по квартирам с хорошей планировкой и локацией цены не упадут.

Что дальше

По данным Дом.рф, после поднятия ставки ЦБ до 18% стоимость коммерческой ипотеки в среднем по стране выросла с 18,32 до 19,67%. И это не предел. В ближайшее время регулятор грозит поднять свой «ключ» до 20%. Это приведет к дальнейшему росту стоимости ипотечных кредитов и фактическому запрету ипотеки на вторичное жилье.

Хотя еще остается несколько льготных программ: для семей с детьми, айтишников, дальневосточников и других категорий. Заметная доля приходится на сельскую ипотеку. Именно она стимулирует в Алтайском крае индивидуальное жилищное строительство.

Последние четыре года наблюдается резкий рост ИЖС. Его доля уже дошла до 68% от общего объема строительства в регионе, потому что оно доступнее. Даже на фоне подорожания земельных участков строительство индивидуального дома дешевле квартиры.

Барнаульская инвестиционно-строительная компания «Русич» работает на рынке ИЖС. По словам ее гендиректора Артёма Иванова, до 90% домов приобретается за ипотечные кредиты.

– Это семейная ипотека под 6%, а самый наш ходовой продукт – сельская ипотека под 3%, Но сейчас в банках на нее лимиты кончились. Поэтому, возможно, кто-то будет отказываться от покупки дома, – предполагает руководитель «Русича».

Поскольку строительство особняка – процесс инерционный, то договоры на его постройку заключаются на год и больше.

– Поэтому пока мы как работали, так и работаем. А как будет в следующем сезоне, не очень понятно, – говорит Артём Иванов.

Со следующего года федеральные власти планируют трансформировать сельскую ипотеку в программу единой ипотеки на ИЖС. При этом хотят ввести ряд условий на ее выдачу. Например, чтобы кредит предоставлялся только на возведение типового жилья, которое расположено не ближе 50 километров от областных центров.

Артёма Иванова не пугают такие условия.

– Эта программа направлена на стимулирование жилья вдали от города. А сейчас за счет нее развиваются пригородные поселки. Поэтому если ипотеку будут давать действительно сельским жителям, то это будет правильно.

Комментарий

Министр строительства и ЖКХ Алтайского края Иван Гилёв:

– Надо признать, что последние года три отрасль жила в условиях стимулирования спроса. Это позволило нам в том числе построить и продать рекордные объемы жилья. Наверное, высокие ставки и охлаждение спроса станут негативным фактором для финансового состояния застройщиков. Жизнь покажет, как будет формироваться реальный спрос и поведут себя цены на жилье. Но это препятствие надо пройти. К сожалению, в строительстве присутствует цикличность, вызываемая длительным циклом возведения домов и макроэкономической ситуацией в стране. Если посмотреть на 10 лет назад, то мы увидим несколько таких колебаний то засушивания, то стимулирования спроса. Наша задача и строительного комплекса – быть готовыми к тому моменту, когда банковские ставки пойдут вниз, восстановится ипотечное кредитование и спрос начнет расти. Тогда надо будет больше строить жилья и продавать его людям.