Что такое аккредитив, и почему эскроу надежнее

Сейчас рынок недвижимости наводнен предложениями ипотеки от застройщиков. Схемы существуют разные, и регулярно их количество возрастает. ЦБ уже неоднократно предупреждал о рисках, связанных с практикой сложных ипотечных схем, ведь граждане, сами того не осознавая, могут стать жертвами уловок бизнеса. Недавно мегарегулятор обнаружил новые схемы, вводящие людей в заблуждение. Об этом мы говорим с управляющим Отделением Барнаул Банка России Андреем Ивановым.

– Андрей Владимирович, сегодня некоторые банки вместе с застройщиками предлагают людям договоры участия в долевом строительстве, по которым часть денег за будущую квартиру кладется не на счет эскроу. Сумма размещается на аккредитиве. Что это такое, и какие Банк России усматривает здесь риски для заемщика?

– Аккредитив получил широкое распространение в сделках купли-продажи на вторичном рынке. Банк в этом случае выступает гарантом перечисления и сохранности средств. Суть в том, что покупатель не передает деньги напрямую продавцу, а размещает их на специальном счете, доступ к которому продавец получит только в тот момент, когда он предъявит в банк документ о регистрации права собственности на нового владельца. В этом аккредитив чем-то похож на эскроу, где тоже доступ к средствам возможен только в случае выполнения определенных условий. С помощью аккредитива можно проводить сделки, даже если продавец и покупатель находятся в разных городах: покупатель оформляет аккредитив в своем банке, а продавец в итоге получает деньги через свой банк. С эскроу такое невозможно: оба участника должны вместе прийти в один банк. К тому же с аккредитивами работает почти любой банк, а счета эскроу открывают далеко не все.

В последнее время использование аккредитивов становится популярным и на первичном рынке. Застройщик соглашается на подобную схему, ведь банк обеспечивает выдачу ипотеки и рост продаж – часть денег идет заемщику в виде скидки по ипотечной ставке. Кажется, все только в плюсе, но на самом деле это новое предложение включает в себя риски для граждан. Деньги ведь на аккредитиве не застрахованы вообще.

– То есть, если у банка отзовут лицензию до завершения сделки, деньги вернуть не удастся?

– Что-то получить возможно только в ходе банкротства, ликвидации банка. А это длительная процедура. Еще можно остаться должником перед банком по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как договор участия в долевом строительстве по факту не был полностью оплачен. А на счетах эскроу до 10 млн рублей защищены государственной системой страхования.

Понятно, что все хотят заработать, но желание получить прибыль для бизнеса не должно приводить к ущербу для людей. Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то оплата застройщику предусматривается через эскроу: между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, банк перечисляет деньги строительной компании только после перехода права собственности на недвижимость к вам. Вы получаете ключи, а застройщик – деньги. В некоторых домах застройщики продают квартиры напрямую, без счетов эскроу. Подобных предложений все меньше на рынке, и они, конечно, связаны с большими рисками для людей.

– Тогда какие лазейки используются?

– Прежде всего, это неосведомленность людей, незнание ими своих прав. К примеру, в законе четко не обозначен срок, когда именно деньги должны перечисляться на эскроу – там указано, что это происходит не позднее сдачи дома в эксплуатацию. На практике договор можно составить таким образом, что средства останутся без страховой защиты на несколько лет, пока строится дом, или часть денег не будет направляться на эскроу. При этом люди могут не понимать своих рисков. Кроме того, были случаи, когда застройщик продавал жилье во время строительства аффилированным лицам. Суть в следующем: договор долевого участия заключается по цене ниже рыночной, деньги идут на счет эскроу, а когда квартиру у такого аффилированного лица приобретает уже реальный покупатель, то платит рыночную цену. Правда, при этом фактически происходит не покупка жилья, а переуступка прав требования на него, ведь дом еще не достроен. В итоге вместе с правами требования по договору вы получаете и счет эскроу, а на нем лишь сумма, рассчитанная по заниженной стоимости квартиры.

Фото: Евгений Шумилов

– Куда уходит разница?

– Аффилированному с застройщиком лицу. В подобной ситуации человек несет риски в случае дефолта (неспособности исполнить свои финансовые обязательства. – Прим. ред.) строительной организации. Это чревато потерей существенной части денег, заплаченных за жилье. Банк России считает такие практики недопустимыми. Принимаются меры, которые позволят защитить людей от заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов, в том числе через надзорную деятельность.

– Что сейчас можно порекомендовать заемщикам, на что обращать внимание и как себя вести при получении ипотечного кредита, чтобы не остаться у разбитого корыта?

– Хорошо изучайте договор, не торопитесь. Сравните предложения разных банков. Учитывайте не только процентную ставку, но и другие расходы, например, оплату страховки. Выясните, насколько удобно вам будет вносить платежи. Особенное внимание обратите на порядок и сроки поступления средств на эскроу. Проконтролируйте, чтобы деньги были зачислены на него в течение нескольких дней с момента регистрации договора долевого участия. Сильные отклонения от этого, а также упоминания в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в пользу покупателя. Побеспокойтесь заранее, чтобы избежать серьезных проблем в будущем.