Реформа долевого строительства: эксперт ответила на вопросы

Вот уже месяц, как девелоперы перешли на новые правила привлечения средств при строительстве многоэтажного жилья. А у дольщиков не уменьшается количество вопросов. На некоторые из них ответила в ходе интернет-форума Ольга Дерявская, замруководителя краевой инспекции строительного и жилищного надзора.

По ее информации, на 30 июля из 95 возводимых на территории края многоквартирных домов к работе по проектному финансированию приступили АО СЗ «Барнаулкапстрой», ООО СЗ «Домстрой-Барнаул», ООО ИСК «Вира-Строй». С использованием счетов эскроу ими реализуются объекты долевого строительства, расположенные в четырех барнаульских домах.

По данным объектам работу с застройщиками проводит ПАО «Сбербанк».

Остальными застройщиками ведется работа по получению заключений контролирующего органа.

Всего в настоящее время заключено 45 договоров с участием счетов эскроу.

По-старому

Ольга Дерявская уточнила, что не все строящиеся с привлечением средств дольщиков дома надо переводить на новые правила. 65 проектов соответствуют критериям, позволяющим продолжить деятельность в рамках прежнего законодательства, без использования счетов эскроу.

В настоящее время застройщиками ведется работа по получению заключений контролирующего органа, подтверждающих их соответствие критериям. По 38 объектам инспекцией выданы заключения о соответствии установленным критериям, по 10 – заявления о выдаче заключения находятся на рассмотрении.

Остальные ведут работу по достижению степени готовности объектов до требуемой для получения заключения либо обратились в банки для заключения соглашений о проектном финансировании.

Только договор долевого участия

Участники форума поинтересовались законностью договоров с участием векселей. На это Ольга Дерявская ответила, что заключение договоров долевого участия является единственным законным способом привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на этапе строительства.

«Принятие средств граждан по иным договорам или сделкам образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, а в случае принятия средств в крупном (3 млн рублей) или особо крупном (5 млн рублей) размере образуют состав уголовного преступления, предусмотренного ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ», – подчеркивает эксперт.

Она добавила, что пока нарушений в деятельности застройщиков, применяющих проектное финансирование, не выявлялось.

Порядок оформления

«Порядок оформления договора участия в долевом строительстве не изменился, – рассказывает Ольга Дерявская. – Договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и только после этого считается заключенным. Условие о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу отнесено законом к существенным условиям договора, то есть при расчетах по договору с использованием счетов эскроу это обязательно должно быть указано в договоре».

Специалист советует обратить внимание на наличие у застройщика следующих документов: заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ; проектная декларация; договор на земельный участок; действующее разрешение на строительство; открытый в уполномоченном банке специальный счет.

Ознакомиться с данными документами можно у застройщика либо в Единой информационной системе жилищного строительства.

Если форс-мажор

При невыполнении застройщиком обязательств по строительству объекта, а также в случае признания застройщика банкротом или вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации банк обязан вернуть участникам строительства денежные средства, поступившие на счета эскроу, в полном объёме.

Денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в Единой информационной системе жилищного строительства сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а в случае использования дольщиком для расчета по договору долевого участия заемных средств – не позднее 14 дней.

Полную защиту денежных средств, размещенных на счете эскроу, обеспечивает их страхование на период со дня размещения на счете до ввода дома в эксплуатацию. Возмещение по счету эскроу выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей, что вполне достаточно для Алтайского края.

Что такое счета эскроу

Согласно Федеральному закону № 214 с 1 июля текущего года привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно только при условии размещения таких средств на счетах эскроу, открытых в специализированном банке, за исключением проектов, находящихся в высокой степени готовности. Проектное финансирование предполагает, что застройщик будет привлекать на строительство денежные средства банка, который имеет право контролировать расходование предоставленных средств. Деньги дольщиков замораживаются на счете эскроу и поступают застройщику только после передачи квартиры участнику строительства.

Исключение сделано для проектов, в отношении которых заключено не менее 10% договоров долевого участия от общей площади реализуемых помещений, а степень готовности объекта составляет не менее 30%. Правительство предлагает ограничить действие этого правила 1 октября 2019 года.

В некоторых случаях степень готовности объекта может быть снижена, например, при комплексном освоении до 15%, а для застройщиков, завершающих строительство проблемного объекта, до 6%. Эти объекты могут быть достроены по старым правилам.

Критикам реформы ее авторы отвечают, что целью перехода на новые правила в первую очередь была защита денежных средств граждан от рисков утраты.

В рамках реформы установлены более жесткие требования к застройщикам, введен запрет на наличный расчет по договорам долевого участия, банкам предоставлены полномочия по контролю за проведением банковских операций застройщиков, что позволяет отклонять сомнительные операции.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели улучшения жилищных условий.