Без кредитов – без жилья?

За это время было введено в эксплуатацию 2607 новых квартир общей площадью 209,7 тыс. кв. метров, что составило 85,6% от объема соответствующего периода 2010 года. В селах - 77,4 тыс. кв. метров, или 36,9% от общего ввода по краю, что на 8,5% меньше, чем в январе-июне прошлого года. 

Как всегда, традиционно большая часть - 60% - нового жилья приходится на краевой центр. Однако за шесть месяцев в Барнауле построено лишь 102,3 тыс. кв. м жилой площади, что чуть меньше половины от общей цифры.

Снижение темпов более всего отмечается в возведении новых многоэтажных домов. Во многом это обусловлено оттоком инвестиций из сферы жилищного строительства в кризисные 2008-2009 годы.

Начиная с этого времени установилась устойчивая негативная тенденция в плане объема банковского кредитования строительной отрасли. Если в 2008 году объем полученных строителями кредитов составил без малого восемь миллиардов рублей, то спустя всего два года эта цифра уменьшилась едва ли не вполовину и составляла в 2010-м 4,5 млрд. рублей (57 % от объема 2008 года). А за первый квартал текущего года предприятиям строительной отрасли было предоставлено 975 млн. рублей кредитных ресурсов, что на 217 млн. рублей меньше, чем за такой же период 2010 года.

Динамика объема предоставленных населению края ипотечных жилищных кредитов имела отрицательную тенденцию сокращения в 2008-2009 годах, и в 2010 году данный показатель так и не достиг уровня предкризисного 2007 года:

Год Выдано ипотечных жилищных кредитов

           Штук     млрд. рублей
2007 13000   13,3
2008 6822     7,19
2009 5052     3,36
2010 7198     5,6

При дефиците у застройщиков собственных оборотных средств недоступность кредитных ресурсов сдерживает темпы строительства и приводит к постепенному выходу с жилищного рынка коммерческих инвестиционных структур и оттоку капиталов из отрасли, что вполне естественно для любого бизнеса, главной задачей которого является получение прибыли. Все это попросту не позволило начать в 2008-м и 2009-м строительство новых многоэтажных домов.

Дефицит инвестиционных ресурсов привел к тому, что имеющиеся в нашем регионе мощности организаций и предприятий строительного комплекса в посткризисные годы использовались далеко не в полном объеме.

Тем не менее в предыдущие два года в крае были реализованы меры по концентрации финансовых средств застройщиков на уже начатом строительстве многоэтажных домов, обеспечении ввода их в эксплуатацию в предусмотренные договорами сроки, что позволило избежать снижения объема ввода жилья в крае в этот период. В результате на начало текущего года объем незавершенного строительства многоэтажного жилья сократился на 168,6 тыс. кв. м по сравнению с 2010 годом и на 371,5 тыс. кв. м по сравнению с 2009 годом и составил 705,2 тыс. кв. м общей площади.

Сейчас ведутся работы на домах, ввод которых в эксплуатацию планируется во втором полугодии, при этом отставание от объемов ввода жилья, сложившееся в прошлом году, имеет устойчивую тенденцию к сокращению.

В городах края практически исчерпаны возможности точечной застройки. Значимое увеличение жилищного строительства возможно в основном путем развития новых перспективных земельных участков, широкому освоению которых препятствует высокая стоимость инженерной и социальной инфраструктуры.

Сейчас в Барнауле идет комплексная застройка кварталов 2008, 2011, 2032-2038. Площадь этих участков обширна и составляет более двухсот гектаров. Планируемый ввод жилья здесь исчисляется более чем в один миллион квадратных метров, а ввод в эксплуатацию первых жилых домов в Северо-западном жилом районе ожидается в конце 2011 года.

Положительное влияние на ситуацию на рынке жилья оказывает активность жителей края в сфере индивидуального строительства. Здесь за счет собственных и заемных средств построено и введено в действие 121,7 тыс. кв. метров жилых домов, что составляет 58% от общего ввода по краю и соответствует уровню января-июня прошлого года. Стоит отметить, что для развития малоэтажного жилищного строительства в нашем регионе созданы необходимые условия.

Но практически в каждом муниципальном образовании края сегодня есть дома, которые построены, заселены, в них проживают люди, но ввод их в эксплуатацию не оформлен.

По данным органов местного самоуправления, в крае не введены в эксплуатацию 836 таких домов общей площадью 95 тыс. кв. метров. В результате бюджеты теряют налогооблагаемую базу, поставщики коммунальных услуг и энергетики не получают оплату за оказанные ими услуги, а жители этих домов нарушают нормы закона в сферах строительства, налоговых отношений, жилищных правоотношений, охраны прав собственности, регистрации места проживания и т. д.

Для исправления этой ситуации администрацией края перед органами местного самоуправления поставлена задача - обеспечить в установленном порядке ввод таких домов в эксплуатацию. С начала текущего года 161 дом общей площадью 14,2 тыс. кв. метров из числа уже заселенных официально введен в эксплуатацию. В общем, дело идет. Хотя и не так быстро, как бы хотелось.

По словам президента Союза строителей Сибири, а также президента Союза строителей и инвесторов Алтайского края депутата АКЗС Михаила Фокина, к началу года задел в строительстве края был небольшим. По первому кварталу было сдано в эксплуатацию не более половины «квадратов» от уровня такого же периода предыдущего года. Объяснение тому простое. Если в годы кризиса, а также в 2010-м строители жили, как говорится, на старых дрожжах, а точнее, заложенных в былое время фундаментах, частично построенных корпусах много-этажек, то к нынешнему времени этот лимит оказался практически выбран, а средств на новый задел уже не имелось. Нынешний год будет весьма сложным. В прошлом году, как говорится, отработали по максимуму, ныне пришло время трудиться на перспективу, в чем, впрочем, нет ничего ужасного. Есть время подымать этажи, а есть - закладывать фундаменты. «Замороженное» строительство использовано, больших активов у многих компаний сегодня нет. Это факт, который следует воспринимать как данность.

Не приводя конкретных примеров, стоит тем не менее сказать, что ряд пострадавших во время кризиса строительных компаний попросту лишен возможности получения серьезных кредитов в банках, а значит, и активного ведения своей деятельности. Привлечь же средства граждан на те объекты, куда вложили свои деньги обманутые дольщики, попросту невозможно.

Тем не менее, считает Михаил Фокин, строители не отказываются от своих намерений выполнить заявленный ими план по вводу жилья в крае, для этого делается все возможное.

Пока же они осваивают строительные площадки, расположенные за пределами нашего края. Так, в Новосибирске силами известной в регионе компании «Жилищная инициатива» строится целый жилой квартал, в Кемерово работают другие наши строители, отмечено их пребывание и в Горно-Алтайске.

Как отметил в одном из своих интервью руководитель «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов:

– Сегодня земельный участок под застройку предоставляется на аукцион без инженерного обеспечения. Строителю это грозит прогрессивным земельным налогом, который составляет от 2,5 до 5% от кадастровой стоимости земли спустя три года после аукциона. Комплексно застроить участок за три года невозможно.

Дополнительное препятствие – предприятия-монополисты: видя, что земельный участок уже отведен, они практически блокируют доступ к инженерным коммуникациям, требуя плату за подключение. И никуда уже строителю не деться.

Еще одна проблема: подвести инженерную инфраструктуру к участку одной строительной организации практически не под силу. Поэтому и вырастает в поле одинокий дом без дорог, нормальных коммуникаций и благоустройства. И строители любой ценой обходят аукционы и не берут инфраструктурно не обустроенные участки. Выход находят в точечной застройке, которая тоже нерациональна – ведь она ведет к бездумному развитию города, переуплотнению, пробкам на дорогах, ухудшению экологических параметров и в итоге к снижению комфортности проживания.

- Между тем Барнаул – один из немногих городов России, где новое строительство ведется комплексно, – говорит руководитель «Жилищной инициативы». - Комплексно – это значит кварталами, в которых есть все, что делает территорию комфортной: детские сады, школы, поликлиники, многоуровневые гаражи, оборудованные места отдыха, магазины и прочее.

При этом обеспечение инфраструктурой всерьез удорожает стоимость квадратного метра. Так, доля затрат на эти цели в стоимости жилья, к примеру, в центральной части Барнаула достигает 35% – таковы данные программы «Стимулирование развития жилищного строительства». «Инфраструктурная нагрузка» на один жилой «квадрат» может составить 10 тыс. рублей и более», – пишут авторы программы. Строители поясняют: на неосвоенных участках затраты на коммунальную инфраструктуру, возможно, будут меньше, но нужны еще новые дороги, развязки и т.д.

Вот такая ситуация. Былые резервы исчерпаны, новые пока на подходе. Едва ли не идеальные условия, которые еще пару лет назад имелись, к примеру, для жилищного строительства в Барнауле, а он является главной строительной площадкой края, остались в прошлом. Но это не говорит о том, что нашим строителям стоит свернуть работу у себя дома и брать ее на стороне. Наоборот, следует искать пути большего взаимодействия между представителями этой отрасли, банковских и властных структур и возводить новое жилье пусть и в более сложных по сравнению с прошлыми годами условиях. Оно ведь нам очень нужно.