Объем продаж новых квартир в Барнауле упал

Эксперты объясняют эту тенденцию и уменьшением спроса на фоне ухудшающегося экономического положения граждан, и неумением застройщиков торговать, и спекулятивными настроениями, и повышенным предложением жилья.

У инвестиционно-строительной компании «Союз», на долю которой приходится пятая часть барнаульского рынка, объемы продаж сократились на 8%.

– Если в прошлом году у нас скупали всё подряд, то нынче, несмотря на нашу известность, приходится рекламировать свою продукцию, – признается гендиректор ИСК «Союз» Владимир Отмашкин.

Он говорит, что в данной ситуации у застройщиков (они же девелоперы) есть две тактики поведения: либо сократить объемы строительства, что увеличит себестоимость, но удерживать цену на данном уровне, либо нарастить объемы строительства, тем самым сократить себестоимость и снизить цену.

Спекулятивная цена

Теоретически второй путь для потребителей выглядит более привлекательным: и квартир больше, и цены на них ниже.

Между тем в крае второй год фиксируется рост сдачи жилья, а нынче так вообще строительный бум. За 9 месяцев сдано 501,3 тыс. кв. метров, что на 29% больше соответствующего прошлогоднего показателя. Но землю под построенные сегодня квартиры девелоперы приобретали еще в 2011-2012 годах. Тогда ее выделяли в Барнауле в достаточных количествах – по 40-50 га в год. А вот в 2013-м план по продаже участков не был выполнен,  несколько аукционов не состоялось. Нынче ситуация вроде выправляется: выставлялся под жилую застройку 41 га, при этом аукцион на право аренды квартала 2033 площадью 18 га выиграла одна фирма, заявившая, что заплатит за землю без малого 400 млн. руб. Правда, в указанный в договоре срок – 29.10.2014 деньги не перечислила, так что аукцион, видимо, придется объявлять вновь. Но разговор сейчас не об этом, а о том, что на остальных застройщиков пришлось всего 23 га. Естественно, дефицит земли приводит к повышенному спросу.

– Сегодня цена земли в Барнауле спекулятивная, – считает Владимир Отмашкин. – Мы были вынуждены купить участок за 287 миллионов рублей, чтобы не остановить наш производственный конвейер. В итоге в себестоимости каждого квадратного метра жилья 2,5 тыс. рублей приходится на землю.

Начальник краевого управления строительства и территориального планирования Андрей Геттих согласен, что рынок должен быть насыщен участками для застройки. Тогда не будет ажиотажа. Но готовой для продажи земли не так много. 

– Часто строители не хотят брать землю с аукционов не потому, что она дорогая, а потому что не понятно, кто будет обеспечивать будущие дома теплом, водой, канализацией. Например, в прошлом году им не предоставляли гарантии своевременности подключения к сетям. Застройщики не могут рисковать. Ведь, заключив договоры долевого строительства, они обязуются предоставить квартиру, обеспеченную коммуникациями. Иначе подвергнутся серьезным штрафам, – объясняет Андрей Геттих.

Ответственность за создание инфраструктуры, по мнению Андрея Геттиха, должны нести не только местные власти, но и собственники сетей. По идее они заинтересованы в расширении сбыта своей продукции, но для строительства коммуникаций требуются сотни миллионов рублей. Где их брать? Занимать в банках – дорого. Проще собрать их с застройщиков, заложив в стоимость технологического присоединения. Теоретически это можно, если сеть создается только для обеспечения ресурсами одной площадки, которая продается в одни руки. Но обычно земля реализуется постепенно, частями. А сеть нужно построить к моменту ввода первого дома. И повесить все инфраструктурные затраты на первого покупателя – несправедливо.

– Сегодня одним механизмом платы за подключение проблему не решить. Энергоснабжающие организации должны работать на перспективу, – считает Геттих, – возмещая со временем свои инвестиции через тарифы.

Иногда строители предлагают построить сети своими силами, что получается дешевле. Но тогда инженерная инфраструктура ложится на себестоимость квартир и в дальнейшем на цену. Получается, в любом случае за сети заплатит владелец жилья – в рассрочку (что выгоднее) или сразу.

Отсечь инвесторов?

Вторую причину, по которой затормозился рынок жилья, назвала на недавней пресс-конференции президент Союза риелторов Алтайского края Марина Ракина.

По ее мнению, 80% предлагаемых на рынке новых квартир принадлежит инвесторам. Эти компании или частные лица приобретают жилье на первоначальном этапе строительства по минимальной цене и по мере готовности продают их по более высокой.

– Сегодня на нестабильном рынке они повышают цены, поэтому мы советуем покупать квартиры напрямую у застройщиков по нормальной стоимости, – говорит Марина Ракина.

Еще один совет гражданам – покупать подержанное жилье . Марина Ракина говорит, что риелторы рекомендуют брать вторичку, потому что с первичкой есть проблемы. Отделы продаж девелоперских компаний не идут на контакт с профессионалами рынка недвижимости, стараясь продавать квартиры самостоятельно. Но продают не вполне прозрачно: «Вы нам принесите 200 тысяч сюда, остальное – в кассу».

– Поэтому лучше приобретать подержанные квартиры в ипотеку, в этом случае реализуется финансово прозрачная схема, – считает Марина Ракина.

В свою очередь Владимир Отмашкин не советует дольщикам покупать квартиры в тех домах, которые только начали строить, и у тех организаций, у которых нет соответствующих финансовых гарантий.

– Когда в фирме ручка, стол да два прораба, то им нельзя доверять свои деньги, – говорит руководитель ИСК «Союз».

Поскольку рядовому покупателю трудно разобраться, что у фирмы за душой, то, по мнению Владимира Отмашкина, нужно создать такую общественную организацию, которая бы давала объективную оценку строительным фирмам. Помочь ее создать обязаны совместно строители, риелторы и власти.

По мнению Андрея Геттиха, если и создавать организацию, то в ее состав должны входить общественные объединения. Она должна следить прежде всего за соблюдением того, как граждане заключают с девелопером договор долевого участия, который подлежит регистрации в Росреестре и исключает многократную продажу одного и того же объекта. 

Андрей Геттих предупреждает, что девелоперы нередко применяют другие схемы – вексельные, инвестиционные договоры. В этом случае гражданин становится инвестором, делящим с застройщиком все риски.

Параллельно начальник краевого управления строительства и территориального планирования предлагает формировать реестр добросовестных застройщиков, на которых ориентировались бы граждане, решившие приобрести квартиру. А к остальным относиться с осторожностью.

И напоследок хочется выяснить еще один вопрос: сейчас покупать жилье или подождать, когда оно подешевеет? Ведь все мы помним прошлый кризис 2008-2009 годов, когда квартиры потеряли 30% стоимости.

– С одной стороны, хочется подождать, – рассуждает Андрей Геттих, – но из опыта предыдущих лет известно, что возможности приобрести жилье тоже снижаются: банки все придирчивее и дольше рассматривают потенциальных заемщиков, а ставки по ипотеке, вероятно, вырастут.