К худу или к добру? Что изменится для покупателей, строителей и банков с 1 июля

С 1 июля застройщики перейдут на эскроу-счета. А это значит, что теперь дольщики понесут свои денежки в банк, а не напрямую застройщикам, что опечалило последних. Правда, ненадолго. Застройщики уже успели приспособиться к новым правилам игры.

Итак, все по порядочку. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны работать через механизм счетов эскроу. Средства граждан будут лежать на специальных банковских счетах (эскроу-счета) до завершения строительства. Застройщик сможет их получить только после передачи квартир покупателям, поэтому строить дом он будет либо за счет своих средств, либо за счет заемных.

Право достраивать проекты по старым правилам есть у тех, у кого дом готов более чем на 30 процентов и в нем продано не менее 10 процентов квартир.

По словам главы Госинспекции Алтайского края Олега Веремеинко, в крае 55 новостроек из имеющихся 84 соответствуют заявленным критериям нового закона. Застройщики заранее позаботились о том, чтобы с маху не переходить на проектное финансирование, а сначала поработать по старым правилам. Для этого они активно скупали в течение года участки, где разрешение под строительство долевок получено до 1 июля 2019 года.

На сегодня только «Барнаулкапстрой» и «Домстрой-Барнаул» работают по эскроу-счетам. Что же пугает застройщиков в новых поправках к закону о долевом строительстве?

По словам Юрия Кудинова, директора бийского Строительного управления № 1, по эскроу-счетам средства на постройку домов застройщик вынужден брать у банков. Банковский процент ложится на стоимость квадратного метра.

«Рынок еще поделен на тех, кто работает по старым правилам, и тех, кто приступил к строительству по эскроу-счетам. Старые правила позволяют быть более конкурентоспособными, – считает застройщик. – Должно пройти несколько лет, чтобы все мы оказались в равных условиях. Пока достраиваем по старым правилам. Открытие счетов эскроу – сложный механизм, Сбербанк дает нормативный срок оформления счетов – два месяца. Это не быстро. Раньше дольщики приобретали квартиры на ранней стадии строительства за меньшую сумму. Теперь они смогут это сделать только после сдачи объекта, по более высокой цене. Для нас эскроу-счета тоже невыгодны. Нам предлагают кредиты под высокий процент, если нет высокой обеспеченности объекта. То есть если нет высоких продаж квартир – нет льготной банковской ставки 3 – 4 процента годовых. Наша рентабельность и так падает. Сметная стоимость дома довольно высокая из-за роста цен на стройматериалы. Иногда затраты на строительство больше, чем продажная стоимость. Например, сметная стоимость объекта – 40 тыс. рублей за кв. метр, а продажная – 38 тыс. рублей. При этом покупательский спрос в регионе довольно низкий. А если мы строим социальные объекты, то цена на торгах опускается до предела. Какая уж тут рентабельность?

Считаю, что эскроу-счета нужно применять к недобросовестным застройщикам. Нас и так отслеживают все контролирующие органы, зачем еще новый контролер в лице банка?»

Глава Госинспекции Алтайского края Олег Веремеинко видит некое лукавство застройщиков в оценке новых поправок закона и их желание воспользоваться ситуацией, например, поднять цену за квадратный метр.

– Вступление в силу закона вызовет небольшой подъем цен и на первичном, и на вторичном рынке. Но это будет недолго, так как предложений на рынке много, – отметил он.

За общей истерией застройщиков по поводу повышения цен за квадратный метр, бумажной волокиты в оформлении дополнительных бумаг при переходе на эскроу-счета Веремеинко видит нежелание участников долевого строительства терять самостоятельность.

– Теперь банки все контролируют, нельзя один дом придержать и строить медленнее заявленного графика, – поясняет он.

Риелторы используют ситуацию на рынке по-своему.

В любом агентстве можно услышать: берите квартиры на рынке сейчас, пока не началось. Перейдут строители на эскроу-счета – цены поднимутся. А пока еще они работают по старым правилам.

Но покупатели тоже не спешат, поправки к новому закону вызвали смятение и в их рядах. Пока они гадают, к худу или к добру новые изменения. В результате продажи новостроек притормозились, а вторичка подросла в цене.

Банки в этот переходный период – над схваткой. Они готовы помочь государству и пресечь всякие попытки застройщиков плодить обманутых дольщиков.

На одной из пресс-конференций управляющий ВТБ в Алтайском крае Сергей Никулин отметил, что банк нацелен на работу с застройщиками, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке.

– Для застройщиков, которые работают с ВТБ, процесс перехода на новую систему будет максимально комфортным, – сказал управляющий ВТБ в Алтайском крае. – По сути, это станет дополнительным инструментом для развития строительной отрасли, так как сделает подобные проекты более привлекательными для дольщиков, обеспечив высокую надежность вложения средств в строящееся жилье.

По данным на март 2019 года, Банк ВТБ привлек более 1 млрд рублей средств клиентов – физических лиц на эскроу-счета.

Сбербанк заключил, по данным за май 2019 года, 160 сделок с застройщиками по эскроу-счетам.

Что предпринимать потенциальному покупателю в сложившихся условиях? Автор статьи считает, что рынок недвижимости – такая сложная штука, где лучших условий ждать не приходится. Цена на квадратный метр колеблется всегда, на нее влияют сезонность, новые поправки к закону, повышение цен на строительные материалы, падение или укрепление доллара, рубля, колебание цены за ипотеку. Идеального сценария не будет. Решили покупать – не слушайте никого и покупайте.