На собрании Союза строителей Алтайского края обсудили комплексное развитие территорий

В регионе не хватает средств, чтобы обеспечить инженерными сетями и дорогами новое жилье, которое теперь должно возводиться вместе с инфраструктурой. Комплексное развитие территорий стало основной темой общего собрания Союза строителей Алтайского края.

Работали стабильно

По оценкам замминистра строительства края Игоря Спивака,  в прошлом году строительная отрасль региона функционировала стабильно, выполнив работ на 90 млрд рублей, то есть практически на уровне предыдущего периода.

Жилья построено почти 946 тыс. м2, что на 2,4% больше 2022 года.  Нынче планируется ввести в эксплуатацию 811 тыс. м2, из них 220 тыс. уже готово. Пятая часть приходится на многоквартирники, остальное – на частные дома, которые последнее время становятся все более популярными у россиян.

Правительство края видит возможности увеличения объемов строительства до 1 млн. Для этого властями ведется работа по формированию земельных участков. На территории края вовлечено в оборот для строительства более 57 гектаров с предельной площадью размещения порядка 1,5 млн м2 жилья.

В рамках индивидуальной программы социально-экономического развития края в Барнауле построены пять автодорог, школа, завершается сооружение объектов инженерной инфраструктуры в квартале 2012. В рамках краевой адресной инвестпрограммы (КАИП) за последние пять лет возведено и отремонтировано более тысячи социальных и коммунальных объектов, в том числе в прошлом году – 34 здания и сооружения. В текущем периоде в КАИП запланированы реконструкции и капремонты на 97 объектах. Затраты составят 11 млрд рублей.

Федеральное правительство для поддержания строительной отрасли объявило о продлении семейной ипотеки. Особое внимание будет уделяться ячейкам общества с детьми до 6 лет включительно. Для них льготная ставка составит 6%. Продлеваются выплаты многодетным семьям в 450 тыс. рублей на погашение ипотечного кредита.

Узкие места

В то же время у отрасли есть проблемы. Так, за последние пять лет в Алтайском крае пиломатериал, цемент, кирпич, газобетон подорожали вдвое. В результате более чем вдвое выросла стоимость жилья, как первичного, так и подержанного. Только за прошлый год новые квартиры стали недоступнее на 20%.

Исполнительный директор Союза строителей Вячеслав Ширшов обозначил еще ряд узких мест отрасли, которые нужно «расшивать». Это вопросы ценообразования, дефицита кадров, развитие индустрии строительных материалов, формирование профессиональной службы муниципальных заказчиков.

Комплексное развитие

– Но чаще всего на наших совещаниях в прошлом году звучала проблема нехватки земли под застройку, – отметил исполнительный директор. – И решить ее можно с помощью проектов комплексного развития территории (КРТ), которые подразумевают создание условий для создания транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

В качестве положительного примера внедрения КРТ Ширшов привел такие города, как Новосибирск, Кемерово, Екатеринбург и Владивосток.

Минстрой РФ к 2030 году планирует увеличить долю КРТ в общем градостроительном потенциале с нынешних 19% до 40%. Из 500 проектов КРТ 319 были уже инициированы властью.

– Практика регионов по реализации КРТ в городах России показывает, что это становится импульсом для развития всех прилегающих территорий, – отметила гендиректор ИСК «Алгоритм» Ксения Белоусова.

Одним из основных поставщиков земельных участков для КРТ является институт развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ», который планирует вовлечь к 2030 году порядка 100 млн м2 федеральной земли в данную программу. Уже определены для этого обязательные условия. Среди них разработка архитектурно-градостроительной концепции и согласование ее с региональным правительством.

Строительное сообщество добивается от краевых властей создания специального учреждения – оператора КРТ.

Ксения Белоусова говорит, что уже в 17 субъектах Федерации такие структуры работают. Для ускоренного внедрения КРТ в практику жилищного строительства она предлагает стимулировать всех участников процесса: региональную и муниципальную власть, застройщиков и жителей территории.

– Нашим Союзом подготовлено три письма в адрес губернатора края с предложениями по организации механизмов КРТ и проведению рабочего совещания по этому вопросу, – добавил Ширшов.

Процесс пошёл

Игорь Спивак согласен, что решить проблему дефицита земельных участков можно внедрением КРТ, которое предполагает структурированный подход, уход от точечной застройки, когда объекты размещаются без учета окружения.

И процесс комплексного развития территорий в регионе потихоньку идет. По словам замминистра, в этом году запланированы мероприятия КРТ на трех площадках в Барнауле и на одной в Бийске. АО «ДОМ.РФ» будет проводить торги в селе Власиха на освоение площадки в 380 га. В прошлом году институт развития провел там аукцион на аренду участка 57,5 га для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Победителем признана компания «Промжилстрой». Во втором квартале «ДОМ.РФ» планирует торги в отношении застроенной территории – город Барнаул, Павловский тракт. Всего там выставляется 13 участков общей площадью 917 га, в том числе 473 га под жилищное строительство.

Правительством края согласовано увеличение градостроительного потенциала на данной территории до 2,4 млн м2 жилья.

Претензии и советы

Однако планы «ДОМ.РФ» по внедрению КРТ в крае могут быть сорваны, если не найдутся деньги на инфраструктуру. Так,  для создания централизованной системы коммунальных сетей для пресловутых 13 земельных участков, по расчетам регионального Минстроя, требуется 20 млрд рублей.

– Строительство сетей силами застройщика практически невозможно без финансовой поддержки, – считает Игорь Спивак.

По словам Ксении Белоусовой, участки, которые «ДОМ.РФ» выставляет на аукцион в рамках КРТ в Барнауле, не проработаны в части обеспечения инженерной инфраструктурой, а план прокладки дорог не сочетается с участком, который по соседству осваивает «Алгоритм».

– Этот вопрос нужно проработать до выставления на аукцион, – уверена руководитель девелоперской компании.

Она считает, что расчет экономического эффекта любого проекта КРТ необходимо отражать в градостроительных документах, основываясь на которых бизнес сможет заранее просчитать эффективность затеи до вхождения в нее.

Ксения Белоусова предложила строить социальные объекты за счет бюджетных средств или передать те, что построены, в муниципальную собственность. Тогда жители уже первого нового дома смогут получить социальный объект, а инвестор повысит прибыльность девелоперского проекта.

– Возложение на застройщиков обременения по созданию социальной или транспортной инфраструктуры также возможно, но должно быть обосновано на стадии подготовки документов, а не просчитываться в процессе реализации проекта КРТ, – уточнила Белоусова.

Компания «АЛТ ЭКОАРТ» специализируется на ИЖС. Сейчас она достраивает поселок Приозёрный на краю села Власиха. У директора «АЛТ ЭКОАРТ» Александра Велясова тоже нет внятного понимания, откуда тянуть коммуникации.

– У нас участок 57 га, а за спиной еще больше, кто там будет заниматься, непонятно, – говорит предприниматель. Он предлагает властям выделять под КРТ небольшие земельные участки (3–10 га) на территории города. Так легче обеспечить их инфраструктурой.

Не торопясь

Первый замглавы администрации Барнаула Андрей Федоров призвал смотреть на ситуацию более реалистично.

– Нужно, коллеги, очень хорошо понимать, что мы в этом городе живем, работаем и намерены дальше здесь жить и работать. Поэтому подход по принципу «давайте сегодня проведем аукцион, а завтра как-то будем строить», не приемлем. Вначале нужно отработать технико-экономические показатели хотя бы планировки территории. И в проект лучше заходить с уже понятными условиями игры, – сказал чиновник.

Он подчеркнул, что средств у города и края для возведения инфраструктуры в нужном объеме нет.

Наиболее реальными для реализации КРТ власти Барнаула видят район Потока, где есть участок площадью 19,3 га, на котором можно построить 180 тыс. жилья.

– Мы проработали границы территории и начали их согласование с уполномоченными органами власти. После будем обсуждать проектные решения. Есть возможность обеспечить эту землю инфраструктурой, – обнадежил вице-мэр краевой столицы.

Справка