Как реагирует на повышение ипотечной ставки барнаульский рынок недвижимости

Вслед за ростом ключевой ставки ЦБ коммерческие банки увеличили стоимость ипотеки. А россияне, которые раздумывали, покупать квартиру или нет, спешат взять кредит на жилье, пока оно вновь не подорожало. Мы расспросили риелторов, реагирует ли на новые вызовы самый большой в крае барнаульский рынок недвижимости.

Минувший год

По словам гендиректора агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрия Дворядкина, бешеный ажиотаж на рынке начался в середине 2020-го. Чтобы поддержать строителей в пандемийный год, правительство ввело льготную ипотеку под 6,5%. Это привело к дефициту квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, что в свою очередь разогнало цены. У застройщиков квартиры кончились, поэтому многие побежали приобретать подержанное жилье и все смели.

В начале прошлого года эта тенденция сохранилась. Люди покупали по инерции, а во втором полугодии начался спад спроса.

Председатель комитета Алтайской ТПП в сфере строительства и рынка недвижимости, Марина Ракина добавляет, что в прошлом году Алтайский край достиг очередного максимума по объему выданных кредитов. По оценкам риелторов, 80% сделок с жильем было проведено за счет банковских ссуд. Это больше, чем в 2020 году. Банки с удовольствием давали ипотеку платежеспособным гражданам, даже по две «в одни руки».

Этим также воспользовались люди, которые решили вложить свои сбережения в недвижимость, дополнив их дешевыми кредитами.

Помимо льготной ипотеки стимулировал покупки рост цен на квартиры. Люди старались приобрести квадратные метры по сегодняшней цене, думая, что завтра она повысится. И не ошиблись. В прошлом году в Барнауле был преодолен психологический барьер в 100 тыс. рублей за квадратный метр.

Росреестр опубликовал данные о падении в прошлом году продаж на новые квартиры на 14%, хотя, по ощущениям риелторов, спрос был более активным, чем в 2020-м. Росту сделок способствовала и пандемия, которая унесла жизни сотен одиноких пожилых людей. И их наследники выставляли освободившееся жилье на продажу.

Цены и предпочтения

С середины 2020 года средняя цена квадратного мера в Барнауле поднялась с 48 тыс. рублей до 78 тыс. в конце 2021 года. За прош-лый год квартиры подорожали на 5–40%. Причем меньшая цифра относится к крупногабаритному элитному жилью, большая – к студиям и однокомнатным квартирам. В минувшем декабре однушки в спальных районах Барнаула стоили от 2,7 до 3,5 млн рублей, в центре 3–4,5 млн. Максимальная цена у малогабаритных квартир достигла 120 тыс. рублей за метр. Двухкомнатные, как и раньше, стоили дороже однокомнатных на 500–600 тыс. А трешки – на 400 тыс. рублей дороже двушек.

«Как обычно, популярностью пользовались новые однокомнатные квартиры и студии, потому что людям проще найти 3 млн, чем 5 млн рублей. И как только застройщик выставляет на продажу новый ЖК, то в первую очередь уходит малогабаритное жилье», – говорит Марина Ракина, добавляя, что трешки и четырешки всегда есть в наличии.

Казалось бы, если маленькие квартиры столь популярные и дорогие, то их надо строить как можно больше. И девелоперы не прочь пойти по этому пути, но подвергаются критике со стороны общественности за то, что таким образом они создают своеобразные гетто. Жить в таком доме мало кто хочет. Поэтому застройщики до половины площади ЖК отводят под малогабаритное жилье, а другую – под 2–4-комнатные квартиры, стараясь удовлетворить разные запросы.

Некоторые застройщики, чтобы снизить цену, продают не квартиру, а голые стены, порой даже без межкомнатных перегородок. Такое жилье востребовано среди инвесторов. В то же время у большинства местных девелоперов есть опция «квартира с ремонтом». 50–60% покупателей предпочитают брать именно такое жилье. Есть даже квартиры под ключ, когда с покупателем согласовывают стиль оформления и отделочные материалы.

Запросы у потенциальных покупателей касаются не только жилья. Они хотят иметь рядом с домом игровую площадку, парковку, место для прогулок, магазины, детские сады.

По мнению Марины Ракиной, на окраинах, в спальных районах Барнаула, уже много ЖК, где социальная инфраструктура даже лучше, чем в центре. Поэтому много желающих расширить жилплощадь, оставшись в этом же микрорайоне. Правда, те, кто живет 
и работает в центре, стараются купить новую квартиру неподалеку. Благо там сейчас много строят ЖК для среднего класса.

Реклама

В последнее время центр Барнаула заполнился рекламой новых домов. Но, по мнению риелторов, это не говорит об избытке на рынке свободных квартир.

«Рекламируют те, кто только начал продажи, – объясняет Дмитрий Дворядкин. – Застройщики имеют рекламные бюджеты, обычно 6% от стоимости объекта, которые надо освоить. Раньше они эти деньги отдавали, в основном, риелторским компаниям, теперь предпочитают вкладывать в наружную рекламу.

«Как только стартуют продажи в ЖК, основное количество квартир потенциальные покупатели быстро бронируют, остаются 3–4-комнатные, которые застройщик старается продать посредством наружной рекламы еще до начала ввода дома в эксплуатацию», – добавляет Марина Ракина.

Новый ажиотаж?

В январе этого года число вновь выданных ипотечных кредитов стало расти. Гендиректор АН «Династия 24» связывает это с тем, что Сбербанк в январе опустил ставку по ипотеке, когда его конкуренты уже подняли. Правда, в феврале эта акция закончилась.

Но спрос на жилье, по мнению Марины Ракиной, сохранится, пока у потенциальных покупателей будет хватать сбережений, чтобы оплатить первоначальный взнос.

Делать прогноз рынка на недвижимости она считает самым неблагодарным делом, хотя думает, что к лету спрос стабилизируется, поскольку люди не могут бесконечно много покупать.

По оценкам Дмитрия Дворядкина, в феврале у риелторов начался спад заявок на покупку жилья. Цены настолько высокие, что народ уже не хочет приобретать ни новые, ни бывшие в употреблении квартиры. Эксперт считает, что до конца года жилье вряд ли заметно подорожает.

«Мы мечтаем о некоем балансе, – говорит председатель комитета Алтайской ТПП. – А скачки могут привести как взлету цен, так и к падению. Давайте вспомним, как 
в 2008 году после ипотечного кризиса квартиры в Барнауле подешевели на 25–30% и вернулись к прежней стоимости только в 2012 году».

Но гендиректор АП «Династия 24» в этот раз не ожидает, что ценовой пузырь лопнет. Это случается, когда заемщики не могут обслуживать свои кредиты, и банки выставляют заложенное жилье на продажу. Избыток предложения ведет к снижению цен.

«Дефолты наступают, когда много людей разом остаются без работы и не могут платить по долгам. Такого развития событий не предвидится, так как государство поддерживает экономику, стройку. Создаются новые рабочие места. Спрос на рабочую силу большой, поэтому если заемщику не платят зарплату в одном месте, он может найти другую работу», – считает Дмитрий Дворядкин.

Не надо ждать

На вопрос, стоит ли подождать до конца года, пока рынок успокоится, риелторы дружно отвечают – нет.

«Покупать и продавать нужно в тот момент, когда это требуется для жизни, – уверен Дмитрий Дворядкин. – Никогда не угадаешь удобного момента. Сегодня ипотека дешевая, квартиры дорогие. Через год – наоборот. Поэтому не надо ждать благоприятных условий».

В подтверждение этого тезиса гендиректор АН «Династия 24» приводит собственный пример. В 2015 году он у одного застройщика кое-как купил квартиру в ипотеку под 19%. Понимая, что не потянет такие платежи, через какое-то время добился в банке рефинансирования кредита под 15% и радовался этому, как ребенок. Через полтора года удалось переоформить ипотеку под 12% и постепенно опустить ставку до 8%. Но тогда Дмитрий Дворядкин купил квартиру за 4,2 млн, а сегодня она стоит 8,5 млн рублей.

Инвесторам же он советует хорошенько посчитать перед тем как приобретать недвижимость, получится ли в будущем продать с выгодой приобретенную сегодня квартиру.