Поправки к закону 214-ФЗ всколыхнули строительную отрасль

Поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу с 1 июля 2018 года, всколыхнули строительную отрасль. Суть их состояла в том, чтобы защитить дольщиков, не допустить кривых схем со стороны недобросовестных застройщиков, из-за которых государство вынуждено было выплачивать компенсации обманутым гражданам, так и не дождавшимся заветных квадратных метров, или достраивать на бюджетные средства долгострои.

Согласно поправкам застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщика напрямую. Они будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках. Там же застройщики должны занимать и средства на строительство жилья. Когда объект будет готов, деньги с эскроу-счетов перейдут к застройщику.

В переходный период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года даются некоторые послабления. Параллельно с новым используется старый механизм привлечения средств дольщиков. А вот с 1 июля 2019 года согласно последним изменениям закона прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями станут степень готовности объекта, количество заключенных договоров долевого участия.

Более подробно о последних изменениях в долевом строительстве нам рассказал Кирилл Науменко, исполнительный директор Союза строителей Алтайского края.

– Кирилл Юрьевич, как закон о долевом строительстве повлиял на работу отрасли?

– Сейчас идет подготовительный этап. Насколько мне известно, по эскроу-счетам работают единицы. Строители осуществляют деятельность по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, то есть по старым правилам. Коренные изменения начнутся с 1 июля 2019 года. Раньше закон трактовал, что строители смогут работать по-прежнему, если получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Согласно последним изменениям законодательства почти все с 
1 июля 2019 года переходят на эскроу-счета. Минстрой должен к концу февраля разработать методику. Госинспекция по этим методическим рекомендациям будет оценивать строительные объекты, которые начинали возводить в рамках действующего в тот момент законодательства.

– На ваш взгляд, новые изменения в законодательстве сделают отношения между строителями и клиентами более простыми, прозрачными?

– На этот вопрос нет однозначного ответа. С одной стороны, проблема обманутых дольщиков, наверное, канет в Лету. С другой стороны, представьте такой случай: застройщик начал строить долевку по полученному до 1 июля 2018 года разрешению. В июле 2019 года Госинспекция оценивает объект и говорит застройщику, что ему следует перейти на эскроу-счета. Застройщик идет в банк, а тот по какой-то причине не финансирует. Возникает вопрос, как ему быть? Средства дольщиков-то уже привлечены, и к ситуации придется подключаться властям, решать проблему совместно с банком.

– Спровоцирует ли игра по новым правилам в строительной отрасли рост квадратного метра жилья?

– Думаю, да. Насколько мне известно, рост цен на жилье происходит уже сейчас. По оценкам риелторских агентств, с декабря по январь некоторые квартиры на вторичном рынке подорожали на 100 – 150 тысяч рублей. Думаю, что рост цен продолжится и дальше.

– Строительные организации как-то пробуют себя защитить в переходный период работы отрасли?

– Конечно, каждый определяет для себя дальнейшую стратегию развития. Сначала старались получить разрешения на строительство в период до 1 июля 2018 года. С новейшими поправками в законе о долевом строительстве возникла другая проблема, и многие пытаются наладить взаимоотношения с банками. Кто-то решил, что в сложившихся обстоятельствах выгоднее строить по одному-два небольших дома, но на свои средства.

В тему

Переходный период

Ксения Белоусова, директор ИСК «Алгоритм»:

– Стремясь защитить интересы физических лиц, законодатель хочет создать эффективную систему обеспечения обязательств застройщика и контроля за его деятельностью. Закон о долевом строительстве планомерно уводит нас от привычной схемы привлечения денежных средств к проектному финансированию с участием банков. Может показаться, что отрасль становится более громоздкой за счет привлечения в ее деятельность банков. На мой взгляд, более системной и прозрачной для клиентов и более профессиональной по составу. Сложно оценить влияние банков на заключение договоров долевого участия в связи с использованием счетов эскроу, поскольку данный механизм проходит тестовый режим. Я полагаю, что система будет выстраиваться длительное время и потребует большой совместной работы застройщиков и банков. Отрасли придется встать на новые рельсы и работать по новым правилам. Увеличение стоимости квадратного метра, пожалуй, самая очевидная и прогнозируемая реакция отрасли на изменения порядка ведения работы, поскольку нам придется платить проценты за целевые кредиты банков.