Как не купить «воздух»

Проблема обманутых дольщиков, остро стоявшая в 1990-е и не исчезнувшая вовсе в наши дни, волнует и потенциальных покупателей жилья, и риелторов, и самих застройщиков. Особенно сейчас, когда заработали поправки к Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

О пользе компенсационного фонда

В рамках выставки новостроек, организованной Союзом риелторов Барнаула и Алтая, специалисты Государственной инспекции Алтайского края рассказали дольщикам, как безопасно купить квартиру по договору долевого участия.

– Долевое строительство – это наиболее востребованная форма приобретения жилья населением края. Всем известно, что она сопряжена с определенными рисками, мы рассказываем на различных площадках, как их избежать, – говорит Ольга Дерявская, заместитель руководителя Государственной инспекции Алтайского края.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят в 2004 году и оказался далек от совершенства, поэтому подвергался многочисленным доработкам. С января 2014 года было введено понятие «страхование ответственности застройщика», но оно не оправдало себя, поэтому последовало решение о создании государственного компенсационного фонда, начавшего свою работу с 20 октября 2017 года. По закону размер взноса застройщика – 1,2 процента от суммы, указанной в договоре долевого строительства. Следить за тем, чтобы взносы поступали в срок, обязали Росреестр. Надзорный орган может приостановить прохождение застройщиком процедуры государственной регистрации. В чем же польза компенсационного фонда для дольщика? В случае если застройщик не сможет справиться со взятыми на себя обязательствами, фонд принимает решение либо завершить строительство объекта, либо вернуть средства дольщикам. В результате они могут пострадать только от переноса сроков строительства, потраченные средства им вернут в любом случае.

Ищем информацию

Когда потребитель покупает квартиру на стадии строительства, у него есть риск купить «воздух». Поэтому, прежде чем подписать договор о долевом строительстве, нужно собрать информацию о застройщике. По закону с 1 января 2017 года застройщик на своем сайте должен сообщать сведения о том, какие объекты он строил раньше, затягивал ли сроки строительства, совершал ли преступления экономического характера. Все, что дольщику необходимо знать о строящемся доме и квартире, есть в проектной декларации. В первой части документа изложена подробная информация о застройщике. Бывает, что некоторые компании организуют под строительство дома новое юридическое лицо, в этом случае следует изучить раздел об учредителях компании, возможно, в нем встретятся известные в строительном бизнесе имена. В декларации содержатся сведения о финансовых результатах строительной организации и размерах кредиторско-дебиторской задолженности. Кредиторская задолженность означает долги перед кредиторами, дебиторская задолженность – долги, причитающиеся застройщику. Информацию о финансовых результатах застройщик должен обновлять ежеквартально. В декларации также указаны сведения о процедуре ликвидации юридического лица, о нахождении его в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, о наличии или отсутствии судимости у главного бухгалтера или директора за преступления в сфере экономики. Декларации проверяются Госинспекцией на предмет их полноты и достоверности, и вся информация о результатах проверок размещается на сайте. Нужно отметить, что, по данным Госинспекции Алтайского края, больших проблем у застройщиков с оформлением деклараций нет.

Также в проектной декларации можно найти подробную информацию о проекте строительства, которая должна соответствовать проектной документации: о разрешении на строительство, правах застройщика на земельный участок.

Следует ознакомиться с качественными характеристиками объекта строительства: строительными материалами, классом энергоэффективности и сейсмостойкости, технологией присоединения к инженерным сетям, количеством машино-мест на стоянке, планируемыми мероприятиями  по освещению и озеленению прилегающих территорий. В проектную декларацию включаются сведения о примерном графике строительства объекта. Эта информация позволит оценить, насколько они совпадают с тем, что вы наблюдаете сами на строительной площадке. Также в документации отражены сведения об уставном капитале застройщика и социальных объектах, построенных на средства дольщика.

Заключаем договор

Договор долевого участия считается действительным после государственной регистрации, поэтому денежные средства застройщику нужно перечислять только при ее наличии. Не стоит заключать другие виды договоров: договор инвестирования, о совместной деятельности, предварительный договор участия в долевом строительстве и другие. Это может привести к негативным последствиям: риску двойных продаж, отсутствию права требования передачи оплаченной квартиры и так далее.

В договоре долевого участия должны быть отражены описание квартиры, срок передачи объекта дольщику, цена, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог земельного участка, поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика).

Если застройщик задерживает сроки сдачи объекта долевого строительства, то он обязан отправить вам письменное уведомление об этом и предложить заключить дополнительное соглашение о новом сроке окончания строительства. У дольщика есть право подписать его или дожидаться передачи квартиры, взыскав неустойку за перенос срока. Если просрочка строительства превышает два месяца, дольщик вправе отказаться и расторгнуть договор в одностороннем порядке, предварительно поставив в известность об этом застройщика и отправив уведомление в Росреестр, при этом потребовать оплаченную сумму и неустойку.

Если оказалось, что проектная документация после заключения договора изменена и эти изменения для дольщика существенны, то он может обратиться в суд. Например, изначально по проекту из окна был вид на поле, а по факту – стена соседнего дома. К слову сказать, у нас в регионе такой судебной практики не было.

При заключении договора следует обратить внимание на срок окончания строительства объекта и период передачи квартиры дольщику, который у некоторых застройщиков достигает полугода. По закону он может передать квартиру спустя 6 месяцев.

После введения объекта в эксплуатацию гарантийный срок на квартиру – 5 лет, а на инженерные сети – 3 года. Если в этот период дольщик обнаруживает какие-то недостатки в строительстве, то застройщик обязан их устранить.

Рейтинги застройщиков

По мнению Ольги Дерявской,  у нас в крае недобросовестные застройщики – случай редкий, обычно все укладываются в сроки строительства, а некоторые сдают объекты раньше.

И все же если кто-то выбивается из графика, то его тут же берут под контроль надзорные органы. Еще один способ сделать прозрачными сведения о застройщиках – обнародование их рейтинга. Сейчас на федеральном и краевом уровнях разрабатываются критерии рейтингования застройщиков. Основание для высокого рейтинга строительных компаний: соблюдение сроков строительства, наличие веб-камеры на площадке и так далее.

У риелторов свои критерии к созданию рейтинга застройщиков.

– Для нас важно соотношение цены и качества. Нам и нашим клиентам нужно понимать, чем отличается один застройщик от другого. Даже стяжку в полу каждый делает по-своему. Один добавляет в раствор базальтовую крошку, другой подходит к этому не слишком усердно. Потом собственникам жилья приходится тратить средства на ремонт новой квартиры. А некоторые застройщики, наоборот, настолько заботятся о своем потребителе, что тому после заезда в квартиру нужно только наклеить обои и положить ламинат. Также нам важна степень лояльности застройщика к клиентам по форме оплаты. Кто-то согласен на уплату 30 процентов суммы первоначального взноса и дальнейшую рассрочку платежа, а кто-то категорически против. Мы будем рады посотрудничать с Госинспекцией Алтайского края на предмет формирования критериев рейтинга застройщиков, чтобы максимально учесть интересы клиентов, – отметила президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

Напоминаем, что недостающую информацию о застройщике можно получить на сайте Госинспекции Алтайского края (giak.ru) либо по тел. 8 (3852) 56-64-31.